Etat des lieux

Après des années 2022 et 2023 très chahutées à la bourse suisse, l’année 2024 annonce le retour en grâce de l’immobilier indirect suisse auprès des investisseurs. Dès le début de cette année, les agios ont progressé et la première baisse de taux de la BNS en mars 2024 semble avoir donné raison au marché et à son optimisme. Malgré quelques turbulences au printemps et au début du mois d’août, les fonds cotés ont ainsi affiché une performance YTD de +7.0% au 31.08.2024, tandis que les sociétés cotées ont progressé de +8.9% à la même date. Sur les 8 premiers mois de l’année, les opérations en capital ont été nombreuses et ont dépassé CHF 1.5 milliard pour les seuls fonds cotés , toutes souscrites à 100%, signe d’une confiance retrouvée.

Il faut dire que les titres immobiliers cotés à la SIX ont de nombreux arguments en leur faveur grâce à de solides fondamentaux. A la lecture des rapports annuels et semestriels de ces 18 derniers mois, nous constatons que la valeur d’évaluation des portefeuilles immobiliers a peu corrigé en regard des craintes formulées en 2022. Il convient cependant de rester sélectif et d’investir dans les meilleurs portefeuilles : stratégie pérenne, cash-flows prévisibles, qualité d’emplacement et de construction, diversification géographique et planification des investissements ESG font partie des critères les plus importants. Le multiple boursier des titres commerciaux reste attractif pour un certain nombre d’acteurs et notamment des sociétés immobilières qui possèdent des parcs de très grande qualité. Si le marché du bureau reste sous pression, ce dernier publie malgré tout des résultats très robustes avec des niveaux de loyers en hausse et un taux de remplissage de plus de 95%. Ainsi, au 31 août dernier, l’indice SWIIT affichait un rendement du dividende sous-jacent de 2.5% tandis que le REAL atteignait 3.5%, des rendements attractifs au regard du taux 10 ans Suisse qui était de 0.43%. Ce différentiel de rendement est au plus haut depuis janvier 2022 et pourrait continuer à augmenter dans les mois à venir en fonction notamment des annonces de la BNS.

En revanche, la situation devrait rester volatile en raison notamment des gros volumes d’émissions de capital annoncées mais aussi de la situation boursière mondiale suspendue aux annonces des différentes banques centrales (rythme et profondeur des baisses de taux) mais aussi aux statistiques de l’emploi et de l’inflation aux Etats-Unis.

Perspectives 2025

Avec la baisse des taux directeurs en cours et malgré l’effet de lissage dû à la méthode, la valeur d’estimation des actifs ne devrait selon nous quasiment plus évoluer à la baisse. La valeur fondamentale des portefeuilles resterait ainsi stable tandis que le multiple boursier devrait rester dans sa moyenne haute, de respectivement 22.1% et 6.9% pour les fonds et actions immobilières au 31.08.2024. Un rattrapage du multiple de valorisation dans le secteur commercial est même envisageable dans les mois à venir. De plus, dans les comptes de résultats, l’augmentation du coût de la dette a été répercutée en moyenne plus rapidement que les augmentations de loyers, conditionnées à des préavis, et donc pas encore totalement visibles dans les revenus publiés. Nous nous attendons ainsi à une progression des bénéfices par actions pour 2025.

De l’importance d’une approche indirecte ou « fonds-de-fonds »

Il ne faut pas hésiter à cumuler les titres (et donc également les fonds cotés) afin d’ajouter la diversification financière à la diversification immobilière déjà évoquée plus haut. Rappelons que chaque véhicule est unique, avec son portefeuille et ses états financiers, et surtout possède son propre cours en bourse, comme pour une société classique. Comme le montre le graphique ci-dessous, une approche indirecte permet une diversification importante et d’ajuster le profil rendement-risque de sa poche d’immobilier coté. 

Ainsi, les titres immobiliers conservent plus que jamais leur importance dans une allocation d’actifs diversifiée : une stabilité importante du sous-jacent, une volatilité plus faible que les actions malgré une cotation journalière, une régularité voire une progression du dividende, et enfin une décorrélation intéressante à moyen et long terme d’avec les autres instruments.